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买房该不该写儿女的名字?来看看自贡宣判的这起案件

2018-09-13 13:21:39来源:自贡网分享到

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自贡网讯(曾静 黄绚丽 记者  兰江)富顺的涂某某与妻子万某某为再婚组合家庭,在2009年购置了一套复式二层房屋,因担心在自己去世后孩子为房子的归属发生纠纷,便把房产登记在了万某某的儿子许某和儿媳王某名下,并家庭内部约定:在万某某去世前都拥有该房屋的居住使用权,许某不得将房屋以任何形式抵押、售卖。

然而,2016年,儿子许某竟然背着老人将房子卖给了谭某。对此极为不满的二老便将房内楼梯封闭,在二楼打墙新开了一个门后住在二楼,以此维护自己的权益。买的房子竟然少了一层,无奈之下,新房东谭某将二老告上法庭,要求停止侵权行为,腾退房屋。

9月12日,记者从自贡市中级人民法院获悉,该案已二审宣判:驳回涂某的上诉,维持一审支持原告诉求的判决。

购房奇遇:买房时是复式二层 入住时“缩水”一层

2016年5月30日,谭某在富顺县城购买了一套二手房,产权面积为54.14㎡,但因为该房楼层较高,为复式二层结构,实际使用面积超过100㎡。当天,谭某便与房主办理了房屋过户手续。因为谭某要外出务工,所以他在接手房屋后并没有入住,房屋一直空着没住。

2017年下半年,务工回来的谭某和妻子发现,买房看房时的复式二层结构竟然只剩下一层了,原本通往二层的楼梯顶部用砖头进行了封闭,屋外二楼位置的楼道旁则从墙上新开了一扇门出来,蹊跷至极。

谭某经多方打听才知道,把楼梯进行封闭的是原房东许某的父母涂某某、万某某夫妇,两位老人因为不满儿子儿媳将房屋私自出售,于是便擅自把房屋改建,用墙把房子隔成了两套,意图把楼下留给谭某,自己则继续在楼上居住。

对此,谭某多次要求涂某某夫妇搬出房屋,但均遭到拒绝。无奈之下,2017年年底,谭某将二人告上法庭,认为涂某某夫妇的行为侵害了自己对房屋的所有权,妨碍了其使用权、居住权,要求对方停止侵害,搬出房屋。

事件始末:儿子曾签订承诺书 保证母亲居住权

据该案的承办法官介绍,2009年2月,涂某某、万某某夫妇在富顺县城以106800元的价格购买了这套面积为54.14㎡的房屋。当日,二人向房地产公司交付了33000元首付款,其中,30000元由儿子许某出资。考虑到房屋楼层较高,适合改建成复式二层,购买房屋时,涂某某夫妇先后支付了7000元、9000元给开发商,用于将房屋改建成上下两层的复式结构。房屋改建完成后,开发商才将房屋交给涂某某夫妇。

然而,因为涂某某与万某某是再婚组合家庭,各自都有子女。两位老人担心自己去世后孩子们会因为房产发生纠纷,于是便考虑直接将房屋登记在万某某儿子许某名下。2010年7月20日,二老在办理房产登记时,顺利将该房屋登记到了儿子许某及其妻子王某名下,但提出了附加条件。

时间到2011年2月19日,涂某某夫妇与儿子许某、儿媳王某协商一致,由儿子、儿媳向二人出具了一份承诺书。承诺书上注明:1、万某某在世期间,可无条件地居住使用该房屋,许某夫妇不得以任何理由反悔,应长期有效;2、购房时许某出资的30000元,现由万某某支付给许某;3、万某某在世期间,许某夫妇不得以任何借口、理由将房屋出售、抵押、抵资等;4、万某某将房屋无偿过户给许某夫妇。

因不满儿子擅自将房屋出售,2016年9月,涂某某夫妇在房屋内部的楼梯顶部,用木板将上下两层分隔开,在侧墙上安了一扇防盗门,至今由涂某某夫妇占用。然而不幸的是,在涂某某夫妇新开房门后没两天,儿子许某因车祸去世。

庭审抗辩:

1、房屋系家庭共有财产,儿子擅卖无效?

承办法官介绍,庭审中,被告涂某某夫妇提出:房屋系家庭财产,许某擅自处分无效。涂某某夫妇认为,涉案房屋是万某某出资购买,虽然产权登记在许某夫妻名下,但实际为家庭共有财产,未经共有人同意不得擅自处分。因此,原告谭某应当把房屋退还给二老。

对此,承办法官释法解释,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,且经依法登记的发生效力,未经登记的不发生效力。本案中,许某通过买卖形式将房屋转移登记至原告谭某名下,原告依法登记取得产权证,具备效力。被告抗辩称“出资购房”、“有《承诺书》为证”等理由,均系陈述,没有其他证据予以证明,因此不成立,法院不予支持。

2、未占用房产登记面积,所以不算侵权?

除上述抗辩理由外,被告涂某某夫妇还提出另一条理由。即楼上一层是自己另外出钱让开发商修的,二人有权享有使用权,且原告谭某所购买房屋在房管局的登记面积就只有54.14㎡,与一层面积相当,所以自己居住在二楼的行为不属于侵权。

承办法官解释称,经查,原告在购买房屋时,复式二层结构已经存在,楼上一层空间属于诉争房屋的一部分。同时,原告在购买房屋时,是购买的房屋整体使用权,其中也包括内部空间(不管楼层高低)。因此,不能因被告出资将房屋建成了复式结构而认定被告享有二层的使用权,抗辩理由不成立。

二审宣判:家庭约定“无效” 均判令被告搬离房屋

今年4月底,一审法院审理后认为:原告作为诉争房屋的物权人,依法对该房屋具有占有、使用、处分、收益的权利;被告在原告取得诉争房屋的物权后,占用楼上一层的行为是一种无权占有的行为,侵害了原告的物权,应当将其所占用的房屋腾退并交付原告。至于被告与儿子、儿媳之间的《承诺书》约定内容,法院认为,该约定与原告的诉求不属同一法律关系,被告可另行主张权利。

对此,被告不服一审判决,依法向自贡市中级人民法院提起上诉。9月12日,记者从自贡市中级人民法院获悉,日前,该案已经二审后依法判决:驳回上诉、维持原判。

法官提醒:物权具有公示公信效力 私下约定难保权益

二审法官介绍,本案中,涂某某夫妇虽然是案涉房屋的实际出资人,但是物权登记具有公示公信力,案涉房屋登记在许某夫妇名下,对于善意第三人而言,许某夫妇具有对案涉房屋的处分权。生活中,许多父母为了避免今后房屋过户缴纳税费,或者由于无法办理按揭贷款等原因,将房屋登记在子女名下,然后与子女签订协议来明确自己是房屋的实际出资人,但是一旦子女擅自将房屋出售,其权益将很难得到保障,因此在房屋产权登记时,一定要考虑到风险,慎重而行。

(法院供图:二楼新开的房门、房内的楼梯被封闭了)